Koupit byt jako investici?

byt jako investicePři současných sazbách na hypotékách se čím dál víc setkávám s nápady klientů na koupi bytu jakožto investice – jak už vlastního (investuji, abych nemusel platit nájem), tak i čistě na pronájem. Díky nízkým sazbám, se může zdát, že peníze jsou skoro zadarmo a splátky hypotéky v pohodě pokryje nájemné od ubytovaných lidí, případně budou nižší než současný nájem, který platím v bytě.

S nižšími sazbami a nižšími splátkami roste lidem také apetit, a také rostou ceny nemovitostí… což dokazuje i Fincentrum hypoindex. Lidé jsou tedy v rámci svého vlastního posouzení schopnosti splácet ještě optimističtější než před krizí v roce 2008.

průměrná výše hypotéky
Průměrná výše hypotéky, Zdroj: Fincentrum Hypoindex

Nicméně většina lidí nebere v úvahu to, že současné sazby pravděpodobně nevydrží věčně… ale jen do další fixace. Pojďme se tedy podívat na jednotlivé varianty investic do nemovitostí… Nejprve se podíváme na koupi vlastního bytu jakožto investici.

Koupě vlastního bytu/domu jakožto investice

Koupit si byt, ve kterém bydlím a nebo si koupit nějaký jiný a přestěhovat se napadne dnes většinu lidí. Nicméně současný trh je často tak horký, že pokud se jdete dnes podívat na byt v Praze, a ještě na prohlídce neřeknete, že ho berete… tak přijde někdo další, kdo to řekne a byt je pryč. Díky tomu se většina zajímavých bytů ani nedostane na veřejné nabídky – makléři totiž moc dobře vědí komu zavolat, aby nemovitost prodali do druhého dne a nic je nenutí dávat dobré byty na web.

Hlad lidí po vlastním bydlení je vidět i na developerských projektech, kde jsou lidé schopní koupit byt v projektu, který je teprve na papíře, bez jakékoliv jistoty, že vše dopadne, tak jak má… A ceny už se přehouply přes 2 miliony i za 1+kk byty.

Ta rychlost s jakou se v současné době byty (hlavně ve větších městech, kde je dostatek práce) prodávají vůbec nedává investorovi možnost racionálně uvažovat nad situací, která může vzniknout… a už vůbec mu to nedává možnost propočítat si, jestli je pro něj opravdu tak výhodné si byt koupit.

Při srovnání jestli, je pro mě lepší si byt pronajmout a nebo koupit často zapomeneme zohlednit mnoho faktorů… poplatky, daně, fondy oprav, provize, pojištění,…jak dlouho vlastně v dané lokalitě chceme zůstat? Asi nejlepší kalkulačku, kterou jsem na toto téma našel je kalkulačka New York Times, která bere v úvahu snad vše, na co si můžete vzpomenout a dává vám jakou finanční představu o tom, jestli se Vám za danou cenu vyplatí byt koupit a nebo.. spíše pronajmout.

Rozhodně byste také neměli zapomínat na to, že některé byty mohou vyžadovat k plnohodnotnému užívání rekonstrukci. Náročnost a cenu této rekonstrukce většina lidí nedokáže ani hrubě odhadnout – ale může výrazně zvýšit reálnou cenu, kterou za nemovitost budete muset zaplatit dříve, než ji vůbec začnete užívat.

Kalkulačku naleznete zde… Celá funguje v USD, nicméně je možné zadávat hodnoty v CZK a pouze si dolarový symbol odmyslet. Výsledkem je poté nájem, který je adekvátní koupi dané nemovitosti, a pokud si podobný byt zvládnete pronajmout levněji.. tak se Vám vyplatí být v nájmu.

V čem vidím největší problém při koupi vlastního bytu?

Výhodné sazby na hypotéky zde nebudou věčně – průměrná fixace bude někde okolo 5ti let, a poté budou moci banky opět zohlednit novou realitu na trhu. A je celkem dost možné, že sazby opět vzrostou… A lidé, kteří si vzala vyšší hypotéky, protože při nízkém úroku byly schopní splácet.. najednou budou mít problém.

Většina z nich poté bude tlačena k tomu, aby svůj vysněný byt prodali a hypotéku splatili co nejdříve, což by mohlo mít opět katastrofální následky na ceny bytů… Ty by se potom mohly i výrazněji propadnout, jelikož najednou bude na trhu výrazně více nabídek, které se budou chtít co nejrychleji prodat.. ale nedostatek kupců (jelikož banky už budou opět aplikovat přísnější kritéria pro to, komu půjčí a komu ne).

Teprve v takové chvíli je ideální doba na koupi Vašeho vysněného bytu – až poteče krev v ulicích… Ostatně nejlepší investoři nevydělávají nejvíc protože by byly nejaktivnější v obchodech atd. ale protože si umí počkat na tu správnou příležitost.

Jak z toho ven, pokud ten byt chci teď hned ?

Na prohlídky choďte zásadně se stavařem, který se v oboru vyzná (ideální např. najít si člověka, s praxí ve stavebním dozoru), a nechat ho aby si byt důkladně prohlédl a dal Vám odhad, co všechno bude třeba vyměnit a na kolik vyjde případná rekonstrukce nebo oprava těchto nedostatků.

Zkuste si namodelovat situaci, nejen při současné úrokové sazbě, ale zkuste si namodelovat splátku hypotéky i při sazbě o 1-2% vyšší. Pokud to Váš rozpočet stále utáhne a ideálně mu zůstane nějaká rezerva, tak můžete být v klidu a hypotéku si vzít.

Také je dobré si propočítat o kolik ušetříte oproti placení nájmu a tyto peníze dávat okamžitě bokem a investovat je – protože se můžou hodit na splátku jistiny v době, kdy Vám bude končit fixace na hypotéce a bude Vám hrozit prudké navýšení sazby – což bude samozřejmě mít i vliv na výši splátky.

Když si to shrneme – propočítejte si, zda je pro Vás opravdu výhodnější byt koupit, zkuste si, zda Váš rozpočet utáhne i vyšší sazbu, ke které se zcela jistě brzy dopracujeme… a dávejte co nejvíce z ušetřených peněz stranou, pro mimořádné splátky. Pokud Vám rozpočet nedovolí utáhnout vyšší sazbu a nejste schopní po čerpání hypotéky dávat peníze stranou – ani o této možnosti neuvažujte. Je to cesta do pekla.

Možnost druhá – koupit byt jako investici a inkasovat nájem?

Je to hodně podobné, jako v prvním případě… Nízká sazba na hypotéku a s ní spojená nízká splátka může dávat na čas zelenou spoustě business plánů na koupit nemovitosti i lidmi, kteří nemovitost nebudou financovat jen vlastními zdroji – nicméně opět platí – měli byste se dívat za hranici fixace, jelikož zvýšení případné sazby, by z Vašeho skvělého penězostroje mohlo udělat vysoce ztrátovou záležitost, na kterou budete ještě dlouho špatně vzpomínat.

Některé problémy jsme zmínili už výše… v případě koupě bytu za účelem jeho pronajímání je však třeba přidat několik dalších rizik, se kterými byste měli počítat dříve, než byt koupíte…

  • Nájemník se může kdykoliv odstěhovat – je to jeho právo a vy ho v tom neomezíte. Ano, můžete si stanovit delší výpovědní lhůtu atd. ale Váš byznys plán by měl stále dobře fungovat i když budete počítat jen 8-10 nájmů za rok!
  • Nájemník může v bytě zničit vybavení.. a nebo třeba i samotný byt – ne vždy to může být úmyslné, ale může se stát, že v rámci nějaké párty se rozbije nějaká skříň, postel.. a nebo ji prostě jen zničí nájemníkův pes. Ve výsledku to pro Vás bude znamenat, že budete muset koupit novou a i když někdo může namítat, že se toto dá řešit kaucí, tak výší kauce si zase limitujete počet nájemců, kteří si budou moci dovolit bydlet u Vás a jejich výběr bude delší, což je třeba opět zohlednit v počtu ročních nájmů, které budete inkasovat. Podobný problém je i s myšlenkou, že do bytu dáte starší nábytek, aby nevadilo, že se zničí… V takovém případě zase počítejte s tím, že buď budete muset jít s cenou níže a nebo budete nájemníka hledat opět déle, protože se lidem Váš byt se starým nábytkem pravděpodobně nebude tolik líbit.
  • Vybavení bytu může vypovědět službu (např. kotel atd.) – stejně jako může něco zničit nájemník, tak stejně tak se může něco odporoučet jen tak samo. Pokud máte v bytě pračku, ledničku, nebo třeba kotel… V takovém případě je Vaší povinností to opravit, tak aby nájemník mohl nadále využívat byt komfortně. Z každého nájmu byste tedy měli odečíst část prostředků, která bude určena na opravy a už při koupi byste měli mít v záloze dostatek prostředků na opravy v případě, že by se v bytě něco porouchalo. To může být ještě více umocněno u starších bytů, se starším vybavením. Stejně tak budete muset počítat s obnovou vybavení bytu za novější a úspornější. V opačném případě bude potřeba opět jít dolů s cenou.
  • Některé vybavení bytu bude vyžadovat pravidelný servis – i když se nic nerozbije, tak hodně spotřebičů bude vyžadovat pravidelné revize, kontroly a servis. Konkrétně plynové přístroje na toto budou nejnáročnější. Případně i topení – každý rok před sezónou byste měli zajistit minimálně revizi topného systému a odvzdušnit ho.

Když se dívám a výše uvedené, tak v současné době je na trhu jen velmi málo příležitostí, které by dávaly byznysový smysl i po započtení výše uvedených věcí… Ale jsou zde…

Jak z toho ven?

Opět zde bude platit, že nejvíce Vám mohou nabídnout Vaše dobré kontakty, takže je potřeba udělat si kamaráda nejen ze schopného realiťáka, ale také stavaře.

Jakkoliv si někdo může myslet, že realiťák si svou provizi nezaslouží, tak věřte tomu, že minimálně v současné době je dobrý realiťák k nezaplacení. Je schopný Vám dodat byty, které ještě nedal na web, poradit s výběrem lokality, dát Vám přehled o tom jak se zhruba pohybují nájmy v daném typu bytů atd. Často to může být také určitý mentor, protože sám třeba již nějaké byty jakožto investice vlastní. A nebo Vám může pomoci získat nějakou nemovitost v dražbách a podobně. To vše Vám může ušetřit až statisíce na kupní ceně… a s trochou štěstí Vás udrží dál od koupi špatné nemovitosti.

Vaším druhým kamarádem by se měl stát již zmíněný stavař – člověk, který dělá stavební dozor, případně dělá odhady nemovitostí atd. Tak jak Vám realiťák může udělat dobrý základní filtr do čeho investovat a do čeho ne, tak tato osoba Vám potom pomůže v konkrétních případech prozkoumat detaily, odhadnout náročnost případných úprav a také jejich cenu. Někdy Vám také může vnést do investice zcela novou myšlenku, jak by šel byt přestavět, nebo upravit levněji, ale přesto efektivněji. Opět výměnou za pár tisíc za jeho práci může ušetřit statisíce na odstraňování skrytých vad a podobných problémů.

Kromě těchto dvou lidí se zaměřte na okolí bytu – zkuste si představit, jestli byste v dané lokalitě chtěli bydlet Vy? Chtěli byste potkávat lidi, kteří se tam vyskytují? Zkuste se jít projít kolem několikrát v různou dobu… podívejte se, jak na byt svítí slunce, kde na dům co stíní atd. Pokud máte čas navíc, tak je dobré podívat se i na územní plán co se v dané lokalitě chystá… Ale s tím už Vám opět může pomoci realiťák.

Kromě výše uvedeného, byste měli ještě jednou přepočítat Váš business case, jestli opravdu vychází tak dobře i když započítáte všechny rizika, starosti, čas (který nad tím strávíte), a hlavně, jestli bude stále platný a výnosný i když se Vám zvedne sazba…a ona se celkem jistě zvedne.

Pokud pro vlastní bydlení platilo, že je lepší ho nakupovat až v momentě, kdy teče krev v ulicích, tak u bydlení na pronájem to platí dvojnásob.

Pár slov závěrem…

Člověk se dokáže velice rychle nadchnout pro něco… Při prohlídkách bytů to platí dvojnásob, hlavně pokud jsou hezky vybavené, vymalované atd. V takovém případě velice snadno přehlédneme vady daného bytu a nebo na ně zapomeneme než dojdeme domů.

Pokud se necháte zvyklat a podepíšete smlouvy co nejrychleji, aby Vám byt někdo nevyfouknul, tak se často můžete uvrtat do velkých problémů v budoucnu… a nemusí to být jen o tom, že jste za daný byt zaplatili moc, výnos z nájmu Vám výrazně sníží skrytá vada, která si vyžádá rekonstrukci atd.. ale může být jen obyčejné zvýšení sazby a přehnaná snaha ještě narychlo něco koupit, když už v tom jsou i všichni ostatní…

I když to tak ne vždy vypadá… situace na trhu bydlení se nyní velice podobá situaci na akciovém trhu v roce 2000 nebo 2008, kdy se všichni retailoví investoři předháněli kdo ještě koupí danou akcii.. velcí a zkušení už byli dávno z trhu pryč a jen se dohadovali nad tím, kdo bude ten poslední hlupák, který to ještě za tu cenu koupí.

Lepší formou investice do nemovitostí může být třeba i investice prostřednictvím podílového fondu, kde můžete dostat podobný výnos, ale za výrazně vyššího bezpečí dané investice.. ale o tom až v některém z dalších článků… do té doby Vám přeji hodně štěstí, trpělivosti a šťastnou ruku při výběru investic.

Vaše názory a komentáře